Eine Raucherwohnung und der damit verbundene Rauchgeruch bzw. Nikotingeruch stellt für Immobilienverwalter & Immobilienbesitzer regelrecht ein Albtraum dar.
Durch die Ablagerung von Nikotin werden die Wände und Decken einer Raucherwohnung vollkommen verfärbt, ursprünglich weiße Bauteile, wie zum Beispiel Fenster, Türen, Heizkörper oder die Küchenabdeckung werden gelb. Doch die Nikotinablagerung ist nicht nur optisch unschön, sondern auch der extrem stechende Geruch nach kaltem Rauch, welcher sich bis in die kleinste Ecke verbreitet und hartnäckig verbleibt, ist sehr unangenehm.
Welche Kosten muss der Mieter übernehmen?
Nikotinschäden stellen einen Spezialfall dar und werden somit nicht gleich behandelt wie beispielsweise eine übermässige Abnützung. Während bei einer übermässigen Abnützung für die Berechnung der Höhe des Schadenersatzes der sogenannte Zeitwert des beschädigten Bauteils massgebend ist, muss der Mieter bei Nikotinschäden an Wänden und Decken die gesamten Kosten für den Spezialanstrich (Isoliergrund oder Nikotinsperre) übernehmen, auch wenn die Lebensdauer des normalen Anstrichs bereits abgelaufen ist. Bei einigen Bauteilen ist eine Instandstellung nicht möglich. Eine Küche beispielsweise kann nicht einfach neu gestrichen werden. Ist die Lebensdauer des Bauteils abgelaufen, so muss der konkrete Zustandswert festgesetzt werden. Dabei kann von der schematischen Lebensdauertabelle abgewichen werden, das heisst, der konkrete Zustandswert ist fallbezogen zu bestimmen. Der konkrete Zustandswert ist auch bei den sogenannten zeitbeständigen Einrichtungen wie dem Mauerwerk oder bei Einrichtungen von antiquarischem Wert massgebend.
Viele Versicherungen schliessen eine Schadendeckung aus, wenn die versicherte Person einen Schaden – zum Beispiel durch Rauchen in der Wohnung – in Kauf genommen hat. Die Kosten sind daher in den meisten Fällen vollumfänglich durch den Mieter zu tragen.
Darf das Rauchen in der Wohnung verboten werden?
Nein, Rauchen ist zwar ungesund, liegt aber im persönlichen Ermessen jeder einzelnen Person. Ein Rauchverbot im Mietvertrag verstösst nach heutiger Rechtsauffassung gegen die Persönlichkeitsrechte von Mieter*innen und ist somit nicht verbindlich. Auch beim vorzeitigen Auszug gilt: Raucher*innen sind grundsätzlich zumutbare Nachmieter*innen, selbst wenn der bisherige Mietvertrag das Rauchen verbietet. Aber aufgepasst! Einzelne Mietschlichtungsbehörden haben in letzter Zeit schon anders entschieden. Die Entwicklung der Rechtsprechung in diesem Punkt ist im Fluss.
Können sich Nachbaren, gegen das Rauchen im Gebäude wehren?
Da das Rauchen den Mietern nicht verboten werden kann, ist es schwierig, sich gegen eine Rauchbelästigung aus einer Nachbarwohnung zu wehren. Es ist zu klären, ob der Mieter infolge der übermässigen Immission durch das Rauchen die gesetzlichen statuierte Rücksichtnahme gegenüber den anderen Mietern verletzt. Mieter müssen Beeinträchtigungen tolerieren, die sich aus dem normalen Gebrauch der Wohnung ergeben. Kommt man jedoch zum Ergebnis, dass der Rauch einen anderen Mieter übermässig belästigt, könnte dies ein Mangel an der Mietsache bedeuten. Falls der betroffene Mieter diesen Mangel rügt und nach einer angemessenen Frist zur Behebung des Mangels keine Besserung erkennbar ist, könnte er deswegen eine Mietzinsreduktion verlangen. Liegt die Ursache für die Rauchbelästigung erwiesenermassen am Verhalten des Mieters und nicht an einer schlechten Bausubstanz, so ist dieser vom Vermieter zu ermahnen und es könnte in letzter Konsequenz zur ordentlichen Kündigung führen.
Quellen:
Mieterverband.ch - Rauchverbot
SRF.ch - Sanierung von Raucherwohnung
HEV Zürich - Problematik von Rauchen und Rauchverbot bei Mietverhältnissen
Giacomo Roncoroni - Mietrecht für die Praxis
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